Bornage et division

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BORNAGE

Le bornage est l’opération ayant pour effet de définir juridiquement les limites de propriété entre deux terrains contigus et de matérialiser à l’aire de bornes ou autres repères les points de limites.

Régime juridique

Le bornage est défini par l’article 646 du Code Civil : «Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.».

Comme le précise l’article 646 du Code Civil, le bornage se fait sur demande d’un propriétaire qui souhaite connaitre les limites de sa propriété. Il existe deux types de procédure :

  • Bornage à l’amiable
  • Bornage par voie judiciaire en l’absence d’accord

En l’absence de procédure judiciaire, la réussite de l’action en bornage repose sur l’accord commun des parties.

Rôle du Géomètre-Expert

Le bornage peut être mené uniquement par un Géomètre-Expert comme le précise l’article 1 de la loi du 7 mai 19461. Son rôle est d’apporter son concours technique et son expertise juridique pour proposer une limite de propriété à partir des éléments qui lui sont présentés par les parties. Il rédige un Procès-Verbal de bornage qui décrit les termes de limites sur lequel il recueille l’accord des parties. Une fois que le Procès-Verbal est signé par toutes les parties, il vaut titre définitif.

1 Article 1 de la loi du 7 mai 1946 : le géomètre expert « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière».

Cas de bornage

Bornage obligatoire

Le bornage est obligatoire lors de la vente d’un ou plusieurs terrains à bâtir. L’article L 111-5-3 du Code de l’Urbanisme impose le bornage lorsqu’un propriétaire divise sa propriété en vue de détacher un ou plusieurs terrains à bâtir.

Dans quel autre cas le bornage est-il nécessaire ?

Le bornage est vivement conseillé dans les cas suivants :

  • Construction d’un bâtiment ou d’une clôture en limite de propriété pour éviter tout empiètement chez le voisin
  • Vente d’un morceau de terrain pour indiquer la surface réelle du terrain vendu
  • Litige avec un voisin sur une limite de propriété

DIVISION PARCELLAIRE

La division parcellaire consiste à découper une propriété en plusieurs morceaux en vue de les vendre ou de réagencer la propriété. Elle nécessite la rédaction d’un document d’arpentage, dressé par le Géomètre-Expert, seul professionnel habilité à réaliser ce type de document qui se conclut par l’obtention d’une nouvelle numérotation cadastrale.

Division foncière

La division foncière est l’opération qui consiste à découper une propriété en plusieurs morceaux dans le but de vendre le bien, de réaliser un alignement, un partage familial,ou une donation.

AB ASSOCIES vous accompagne dans vos projets d’acquisition et de cession de terrain en rédigeant les documents d’arpentage nécessaire à l’obtention de nouveaux numéros cadastraux.

Division en vue de bâtir

La division de propriété prévoyant le détachement de terrain à bâtir nécessite le bornage périmétrique du/des terrain (s) à bâtir (art. L111-3-5 du Code de l’Urbanisme) et le dépôt de demandes d’urbanisme (CU, DP, PA) pour obtenir l’autorisation de la mairie de diviser.

Certificat d’Urbanisme (CU)

La demande de certificat d’urbanisme renseigne le demandeur des règles applicables sur un terrain et permet de vérifier la faisabilité d’un projet.

Déclaration Préalable (DP) ou Permis d’Aménager (PA)?

Dès lors que vous divisez votre propriété pour détacher un terrain à bâtir, on parle de lotissement (art.L442.1 du Code de l’Urbanisme). Le lotissement impose le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme (Déclaration Préalable ou Permis d’Aménager).

Le choix de la procédure dépend du type d’aménagement. Le dossier de Permis d’Aménager est nécessaire dès lors que l’opération prévoit des espaces communs (voirie, espaces verts) ou des réseaux communs. Si chaque terrain à bâtir a un accès à une voirie existante et qu’il peut se raccorder aux réseaux publics, il suffit de déposer une demande de Déclaration Préalable.

AB ASSOCIES se charge d’établir ces dossiers d’urbanisme, de les déposer en mairie et d’assurer leur suivi.

Délai d’instruction :

Certificat d’Urbanisme : 2 mois

Déclaration Préalable : 1 mois

Permis d’Aménager : 3 mois

Durée de validité :

Certificat d’Urbanisme : 18 mois

Déclaration Préalable – Permis d’Aménager : 3 ans